前回の記事で中古の投資用ワンルームの価格は収益性から決まるというお話をさせて頂きました。
では新築物件はどうでしょうか？
記事を読まれている方の中には現在、新築の物件で購入検討している方もいらっしゃるかと思います。
新築物件の購入を検討されている方はとくに注意が必要になります。
新築物件も基本的に収益性から価格が決まる。
新築物件も中古物件も基本的には収益性から価格が算出されます。
中古と違う点は、収益性＝家賃を不動産販売業者が設定しているという点です。
中古の物件は、実際に現入居者が払っている家賃から収益性を求められます。
しかし、新築の物件は販売業者が設定した価格になるように家賃を設定してます。
そのため、相場を無視した家賃設定になっていることが多いです。（ここ重要）
例；相場10万円のところを13万の賃料に設定（管理費・修繕積立金1万）
本来：10万―1万×12÷3.6％＝3000万
新築：13万―1万×12÷3.6％＝4000万
実に1000万、金額が違います。
現に、今の新築で港区等、好立地の場所では4000万以上する新築が販売されています。
この金額が適正家賃からの導き出されたものであれば良いのですが、実際は販売業者の利益を確保するために不当に上乗せされているものがほとんどです。
上記の例でも、相場家賃との乖離が3万もありますので、実際ローンを組んで購入した際のローンの返済額と家賃収入＋その他経費込みで月△1万円のキャッシュフローだとしても、近い将来、家賃が3万下がり、△4万になりうることもあります。
新築物件を購入する際は、価格が適正なのかどうかの判断を設定賃料が適正なのかどうか考える必要があります。
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